De druk op het bouwen van woningen in het Groene Hart is weer toegenomen. Vooral het vinden van een goedkope huurwoning is lastig. De wachtlijsten zijn lang. Daarom heeft oud-minister Hugo de Jonge een puntenregeling voor de middenhuur ingesteld. Het doel is de gemiddelde huurlasten te verlagen. Verhuurders dreigen nu massaal hun huurwoningen te verkopen. Wordt de markt met betaalbare huren daardoor krapper? Onder andere uit Rotterdam komt een tegengeluid.
De verkoop van huurwoningen tref je in de gemeente Rotterdam vooral aan in de goedkope sector van woningen van kleine particuliere verhuurders; woningen die hard aan onderhoud toe zijn. Deze huizen worden verkocht voor gemiddeld 330.000 euro, ruim onder de gemiddelde koopprijs. De vaste lasten liggen net boven de grens van de sociale huur. Zij worden dan ook vooral door starters gekocht. Het maakt de druk op de markt met middelhoge huren kleiner. Hier komen de ooit door kleine beleggers opgekochte woningen dus weer terug op de eigen-woning-markt.
Informatie vanuit het Kadaster geeft aan dat landelijk de grote bedrijfsmatige verhuurders wel huurwoningen verkopen, maar dat het totale aanbod van huurwoningen door de nieuwbouw nog steeds toeneemt.
Rent.nl en NRC hebben berekend dat op landelijk niveau het aantal vrij aangeboden huurhuizen met een middenhuur in het 3e kwartaal van 2024 per saldo ongeveer 900 woningen (circa 20% van het vrije aanbod) is toegenomen. Het totaal aantal huurhuizen in de particuliere sector is volgens hun berekening in het 3e kwartaal van 2024 met ongeveer 3000 (0,25% van de totale voorraad) meer gedaald dan gebruikelijk door verkoop en sloop. In de hoge huursector was de berekende extra daling ongeveer 4000 woningen (25% van het vrije aanbod). Dat doet vermoeden dat voor een deel van het aanbod in de duurste categorie de huren (relatief) werden verlaagd. Bijvoorbeeld om een gang naar de huurcommissie te voorkomen. De vrije verkoop van huurhuizen gaat langzaam, want die is vaak afhankelijk van het aflopen van huurcontracten.
Tussen 2014 (start van de meting van het Kadaster) en 2020 steeg de aankoop van huizen door grote en particuliere beleggers onder andere van woningbouwcorporaties. Ook de (door)verkoop steeg, al bleef die iets achter. Sinds eind 2020 worden er meer huurhuizen verkocht dan dat er huizen worden gekocht door beleggers. Dit was bewust beleid van rijk en gemeenten. De overdrachtsbelasting voor beleggers steeg aanzienlijk, steden eisen in een aantal gevallen dat huizen door de koper zelf worden bewoond. Ook de nieuwe invulling van de belasting op beleggingswinst maakt het voor de particuliere belegger minder aantrekkelijk. Wat in het beleid ontbreekt is herstel van het aandeel van de sociale (echt betaalbare) woningbouw. In het bestaande voorraad huurwoningen is dat 66%.
Annelies van Egmond,
Bestuurslid Stichting Groene Hart